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9月28日,贝壳研究院“5号院LIVE”沙龙在线上举办,本期沙龙主题为“新格局下的新考验”,会上同步发布了2020年楼市三季度系列报告。经历疫情洗礼,房地产市场的“韧性”被深度挖掘,报告显示,二手房市场不但走出疫情“阴霾”,累计成交量在三季度实现反超。 市场层面向好,但在双循环的新格局下,房产行业仍面临新的考验。贝壳研究院认为,四季度二手房市场政策环境或进一步收紧,三季度较热的城市或出台调控平抑市场。与此同时,年底市场季节性反弹力度不强,整个四季度成交预计继续回落,重点城市价格普遍走平,调控严格城市或将下跌。 市场已走出疫情影响 上半年伴随着疫情逐渐得到控制,二手房市场累计成交量在三季度实现反超。贝壳研究院数据显示,2020年前三季度,重点18城二手住宅累计成交量同比增长4%,反超去年同期,疫情对重点城市二手房市场的冲击已被填补。 今年年初疫情基本结束后,需求在二季度强劲反弹,三季度需求略显疲软,市场有所降温。贝壳研究院数据显示,2020年三季度重点18城二手住宅实际成交量环比下滑9%。但三季度成交水平仍处在2019年以来的较高位,主要是年初疫情及年中局部地区疫情复发,被滞后的需求支撑三季度市场,成交同比去年三季度大幅增加34%。 据贝壳研究院首席市场分析师许小乐介绍,疫后市场修复与城市发展基本面相适应,一线城市修复强于二线。贝壳研究院数据显示,从2020年前三季度整体市场的恢复情况看,一线中广州、上海及北京二手房成交累计同比增速排在18城靠前位置,尤其是广州,增速居首。三城市场成交同比均回正。深圳上半年二手房成交好于去年同期,但7月中旬的调控使市场降温,前三季度链家成交累计同比表现为小幅减少。 除此之外,受疫情所带来的需求转变,市场继续向改善倾斜。贝壳研究院数据显示,三季度18城成交的二手房源中,90平方米以下刚需房占比64%,环比降2个百分点,90-140平方米中端改善占比提升2个百分点,市场进一步向改善倾斜。三季度18城总体成交套均面积86平方米,环比扩大1平方米,比一季度扩大近4平方米。18城中12城套均面积环比扩大,16城套均面积较一季度扩大。 年底季节性反弹力度弱 市场层面向好,购房需求得到提前释放,由此也引发年底季节性反弹力度不足。贝壳研究院认为,不同于往年三季度重点城市二手房市场量价持续下行,购房需求在这一阶段积蓄,同时价格下跌推动需求年底入市,支撑年底市场的反弹。今年三季度市场成交保持在较高体量,重点城市二手房价格普遍延续上扬,需求积蓄不足,年末季节性反弹或弱于往年。 贝壳研究院数据显示,三季度二手房价格仍以上涨为主,14城环比上涨,但随成交下行,重点城市均价上涨动力渐失,超7成重点城市房价涨幅收窄甚至转跌。深圳三季度二手房价格涨幅环比收窄近3个百分点,月度二手房价格已止涨走平,调控效果显现且待进一步发酵。价格上涨的14城中11城价格涨幅在3%以下,房价涨幅温和,并逐步趋向平稳。 回归到城市群的大概念,环渤海城市的价格已现上涨动力不足的情况。贝壳研究院数据显示,环渤海城市群中城市二手房价格涨幅排在18城靠后位置,其中大连、烟台等三季度环比涨幅约1%,涨幅温和;青岛、北京及天津房价环比持平;廊坊、济南房价跌幅偏大,且连续两个季度环比下跌。同比看,环渤海城市价格涨幅同样垫底,其中济南、廊坊价格同比分别下跌5.3%及2.7%。 政策层面,上半年为保经济增长,我国货币及财政政策持续发力。宽松政策下,一方面国内经济持续向好修复,另一方面,购房贷款获得难度降低,房贷利率下行,房企拿地热情走高,一级市场热度向二、三级市场传导,导致二季度局部市场过热、房价、地价不稳。 下半年以来,为实现房地产市场“三稳”的目标,中央层面多次召开会议,敦促地方尤其是土地市场过热、房价上涨较快,市场预期不稳的城市,及时采取针对性措施稳市场。地方层面紧调控 ,“一城一策”持续发力。 贝壳研究院统计显示,7月以来,深圳、东莞、杭州及成都等12城约20次出台收紧政策抑制和防范市场过热。政策从供需两端同时发力,需求端的政策重点阻击投资性需求,部分自住需求也被政策延缓。 许小乐称,从房地产市场发展的本质来说,它的发展模式也经过一个重大的转变。“我们知道,过去房地产的主要的因素或者驱动力都是要素,比如土地和资金,拿到更多的土地和资金,当然就可以获得更高的增长,这是过去的发展模式,高杠杆、高周转的模式。那么,今天我们发现逻辑发生了变化,政府开始对于供给端、开发端进行一些限制。” “一城一策”将在四季度延续 随着经济持续修复,货币宽松度边际收紧,MLF利率连续5月未变,7-8两月M2同比增速持续回落,三季度房地产信贷环境宽松步伐放缓。房贷利率下降速度趋缓并在9月触底,房贷放款周期缩短趋势同步触底,并在9月呈现“上翘”苗头。9月监测的36城房贷平均放款周期39天,环比延长1天。 贝壳研究院认为,当前货币政策继续宽松必要性不大,将保持稳定。后续政策将更加注重精准滴灌,重点支持制造业及小微企业发展。同时在三季度的密集调控中,12城中7城指出严查购房首付资金来源,防止经营贷、消费贷等违规流入楼市。另8月20日,住建部、央行召开重点房地产企业座谈会,形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则,防范化解房地产金融风险。即三季度的调控进一步加固了宏观经济与房地产之间的货币闸门。 基于目前的内外部因素,贝壳研究院也针对四季度市场有所展望。在“三稳”目标的约束下,“一城一策”将在四季度延续,三季度市场较热的城市或进一步出台收紧政策,加速市场回落。 四季度房地产行政调控及信贷环境将进一步收紧,二、三季度需求处高位,四季度难以继续保持这一体量,重点城市二手房成交量预计环比进一步回落。成交同比仍将好于去年,但同比增幅收窄,约15%左右。城市二手房价格受调控及预期回落影响将走平,局部调控力度大的城市房价大概率由涨转跌。 从需求类型看,年内需求有季节性轮动规律。年初刚需撬动市场,之后向改善轮动,到年末改善需求释放疲软,刚需占比回升。从二手房带看分布可以看出:8月以来,带看过90平以下刚需房源的客户占比止降回升,四季度需求逐渐向刚需倾斜。
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